Kenen on vastuu epäselvässä kosteusvahingossa?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa kylpyhuoneen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kun taas osakkaan vastuulla ovat pintamateriaalit.
Helsingin Sanomat
VESA RANTA
Hallitus päätti, että silikonisaumat vaihdetaan kaikissa kylpyhuoneissa, koska niissä oli kuluneisuutta. Silikoneja vaihtaessa heräsi epäilys, että vedeneristeen ja alimman seinälaatan välissä on kosteutta. Kosteusmittaaja mittasi kylpyhuoneet, joista neljästä löytyi kosteutta. Kylpyhuoneissa aloitettiin koneellinen kuivaus ja tehostettiin lattialämmitystä. Kahden kuukauden kuluttua teetimme uudet kosteusmittaukset. Jälleen neljässä kylpyhuoneessa havaittiin kosteutta. Kenellä on vastuu: osakkaalla, taloyhtiöllä vai rakentajalla?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa kylpyhuoneen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kun taas osakkaan vastuulla ovat pintamateriaalit.
Vastuu virheiden korjaamisessa jakautuu tämän säännön mukaan, ellei yhtiöjärjestys muuta määrää.
On normaalia, että laatan ja vedeneristeen välissä on kosteutta: pintamateriaali kastuu aina suihkutellessa, ja vettä voi päästä myös laattojen alle. Se ei ole ongelma, jos laattojen alla oleva vedeneriste on kunnossa.
Kosteusvahingosta on kyse vasta silloin, kun kosteus on päässyt vedeneristeen alla oleviin rakenteisiin.
Jos kosteutta on pelkästään laattojen ja vedeneristeen välissä, rakenteissa ei ole virhettä eikä kylpyhuonetta ole tarve kuivattaa, sanoo lakimies Marina Furuhjelm.
Silloin kylpyhuoneen korjauskustannukset kuuluvat lähtökohtaisesti osakkaalle.
”Näyttää siltä, että tässä on liian nopeasti lähdetty tekemään korjauksia tietämättä tarkkaan, mistä on kyse”, Furuhjelm sanoo.
Pintakosteudenosoitin ei anna riittävän luotettavaa tietoa kosteusvahingosta, jos kylpyhuone on laatoitettu.
Furuhjelmin mukaan ammattitaitoinen kosteusmittaaja ei heti suosittele kylpyhuoneen kuivausta pelkkien pintakosteusosoittimen tulosten perusteella, vaan ehdottaa kosteuden tarkempaa selvittämistä.
Mahdollista kosteusvahinkoa voidaan tutkia tarkemmin esimerkiksi poraamalla kylpyhuoneeseen mittausreiät.
Furuhjelm suosittelee, että taloyhtiö tilaa luotettavan asiantuntijaselvityksen, josta selviää, onko remontti ollut tarpeellinen vai ei.
Jos kosteusmittaaja on turhaan suositellut remonttia, voidaan pohtia hänen vastuutaan. Monissa asiantuntijaraporteissa on kuitenkin vastuunrajauslausekkeita, jotka poistavat kosteusmittaajan vastuun.
Saako hallitus päättää katon materiaalista?
1960-luvulla rakennettuun asunto-osakeyhtiöömme on tulossa kattoremontti. Hallitus on kokouksessaan päättänyt vaihtaa nykyisen peltikaton kermikatoksi osakkailta kysymättä. Kaupungin lupa materiaalin vaihtoon on saatu. Olisiko asia pitänyt viedä yhtiökokouksen päätettäväksi?
Laajasta kattoremontista päättää aina yhtiökokous enemmistöpäätöksellä. Tämä tarkoittaa sitä, että hallituksen olisi pitänyt viedä asia osakkaiden käsiteltäväksi, sanoo Kiinteistöliiton lakimies Maria Kulomäki.
Yhtiökokous voi kuitenkin valtuuttaa hallituksen suunnittelemaan kattoremontin, ja se voi antaa sille laajan päätöksentekovallan.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen mielipiteen päätöksentekonsa tueksi silloin, kun remontti on laaja, epätavanomainen tai vaikuttaa olennaisesti asumisen kustannuksiin. Kun taloyhtiössä tehdään laajaa kattoremonttia, useampikin näistä perusteista täyttyy, Kulomäki sanoo.
Kiireelliset korjaukset, kuten vuotavan katon paikkaamisen, hallitus saa sen sijaan tilata ilman yhtiökokouksen päätöstä.
Kulomäen mukaan hallitus on ylittänyt toimivaltansa, jos suunnitteilla olevaa kattoremonttia ei ole käsitelty yhtiökokouksessa lainkaan ja hallitus vie hanketta eteenpäin ilman yhtiökokouksen valtuutusta. Hän sanoo, että osakasvähemmistö eli yksi kymmenesosa osakkeista voi vaatia ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista kattoremonttiasian käsittelemiseksi.
Kulomäki muistuttaa myös, että pankki on yleensä tarkkana, kun se myöntää lainaa korjaushankkeeseen. Hallitus ei käytännössä saa pankista rahoitusta kattoremonttiin ilman yhtiökokouksen päätöstä.
Jos taas kyseessä olisi varakas taloyhtiö, joka ei ole tarvinnut pankkilainaa, ja remontti olisi viety loppuun asti, osakkaat voisivat harkita vahingonkorvauskannetta hallituksen jäseniä vastaan, Kulomäki sanoo. Tällöin osakkaiden pitää kuitenkin pystyä osoittamaan taloudellinen vahinko.
Kysy asiantuntijalta: Lähetä kysymys toimitukseen, etsimme asiantuntijan vastaamaan siihen. Sähköpostiosoite on: hs.koti@hs.fi.
