"Korjauspommi" voi johtaa asunnon pakkomyyntiin – mikä on isännöitsijän vastuu kalliissa remontissa?
Annika Lohi / TaSa
Vähemmistöosakkaalla ei ole juuri minkäänlaista suojaa, kun
taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ajavat jättiremontteja läpi.
8.3.2016 10:42
Kommentteja 104 kpl
Rovaniemellä korjaustarpeisten talojen asukkaita ajautuu vaikeuksiin,
kun taloyhtiöt ovat päätyneet tekemään paljon kerralla -tyyppisiä
remontteja. Asuntokohtainen kustannus nousee jopa yli sadan tuhannen
euron vanhassa 1960-luvun kerrostalossa.
Kiinteistötahkola vastaa isännöinnistä kahdessa esimerkkitapauksessa, joista Taloussanomat kertoi aiemmin tänään. Yhtiöstä perustellaan esimerkkikohteiden isoja hankkeita sillä, että remonttitarpeet ovat päässeet kasautumaan.
– Joskus näihin päädytään, kun havaitaan, että remontteja palastelemalla jouduttaisiin muutaman vuoden päästä aloittamaan taas uutta isoa remonttia, sitten taas uutta. Kokonaisuus olisi vielä kalliimpi osakkaille. On parempi hoitaa rahoitus kerralla kuntoon pitkäksi aikaa.
Saneerausten yhdistäminen voi olla perusteltua, jos näin voi laskea esimerkiksi työmaan perustamiskustannuksia, kilpailuttamisten kuluja tai jos korot ovat alhaalla ja työvoimaa hyvin saatavilla.
Perkkiö painottaa "kolmatta vaihtoehtoa" rahoituksessa, myös ikäihmisille.
– Liian monesti ajatellaan, että hanke täytyy rahoittaa yhtiölainalla tai kaivamalla rahat tililtä. Kolmas varsin järkevä vaihtoehto on henkilökohtainen laina. Pankin kanssa on aina helpompi sopia takaisinmaksuohjelmistakin, taloyhtiö on jäykempi kumppani.
– Jos asioita laitetaan isosti uusiksi, puhumme 20–40 prosentin luototusasteesta pääkaupunkiseudulla, 50 prosenttia on katto. Jos luototusaste menee 50 prosentin yli niin, kyllä pankit nikottelevat ja alkavat ehdottaa henkilökohtaista lainaa erityisesti pienissä asunto-osakeyhtiöissä, Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna sanoo.
Valitettavasti niin sanotun kevyen pääomavastikkeen lainaratkaisutkaan eivät näissä tapauksissa auta esimerkiksi pienellä eläketulolla elävää leskirouvaa.
– Viime kädessä voi käydä niin, että osakas, joka ei pysty maksamaan remonttia, joutuu myymään. Tämä on ajan ilmiönä uusi ja olisi syytä pohtia, onko vähemmistöosakkaiden suoja riittävä ja mikä on isännöitsijän vastuu "korjauspommin kätilönä", Pauna sanoo.
Kiinteistöliiton apulaispäälakimiehen Kristel Pynnönen korostaa, että isännöitsijällä ei tulisi olla omaa intressiä hankkeessa, ellei satu olemaan itse osakkaana.
Perkkiö kertoo, että remontit lisäävät työtä valtavasti, eikä niihin siksi lähdetä "sormet syyhyten". Ammattilaisina niitä on silti nostettava esille. Perkkiö puhuu myös yleisistä talousvaikutuksista ja myönteisistä puolista alueen lvi-, sähkö- ja muille urakoitsijoille "näinä aikoina". Lähes kaikki urakoitsijat ovat paikallisia.
– Jos meidän toimistomme Rovaniemen-kohteissa olevat remontit toteutuvat, puhumme ainakin 12 miljoonan euron hankkeista. Tällä on myös suuri merkitys, kun ajattelemme talousalueemme työllisyyttä ja rakentamista.
Kiinteistötahkola vastaa isännöinnistä kahdessa esimerkkitapauksessa, joista Taloussanomat kertoi aiemmin tänään. Yhtiöstä perustellaan esimerkkikohteiden isoja hankkeita sillä, että remonttitarpeet ovat päässeet kasautumaan.
Lue myös nämä:
– Varmasti jotkut isot remontit voivat olla todella
raskaita joillekin osakkaista. Elämäntilanteet ovat erilaisia. Tässä
pitää ottaa kaikkien tilanne huomioon siten, että ajatellaan ensi
sijassa koko taloyhtiön etua, Kiinteistötahkola Rovaniemen
toimitusjohtaja Antti Perkkiö sanoo.– Joskus näihin päädytään, kun havaitaan, että remontteja palastelemalla jouduttaisiin muutaman vuoden päästä aloittamaan taas uutta isoa remonttia, sitten taas uutta. Kokonaisuus olisi vielä kalliimpi osakkaille. On parempi hoitaa rahoitus kerralla kuntoon pitkäksi aikaa.
Saneerausten yhdistäminen voi olla perusteltua, jos näin voi laskea esimerkiksi työmaan perustamiskustannuksia, kilpailuttamisten kuluja tai jos korot ovat alhaalla ja työvoimaa hyvin saatavilla.
Vähemmistöosakkailla ei ole suojaa
Isännöintiyhtiöllä "on vakaa näkemys", että remontteihin sijoitettujen rahojen pitäisi tulla keskeisillä paikoilla olevissa remonttikohteissa mahdollisessa myynnissä takaisin. Mitä uskottavampi sijainti ja arvonkehitys remonttikohteessa, sitä pidemmälle taloyhtiön luototusastetta voi venyttää.Perkkiö painottaa "kolmatta vaihtoehtoa" rahoituksessa, myös ikäihmisille.
– Liian monesti ajatellaan, että hanke täytyy rahoittaa yhtiölainalla tai kaivamalla rahat tililtä. Kolmas varsin järkevä vaihtoehto on henkilökohtainen laina. Pankin kanssa on aina helpompi sopia takaisinmaksuohjelmistakin, taloyhtiö on jäykempi kumppani.
– Jos asioita laitetaan isosti uusiksi, puhumme 20–40 prosentin luototusasteesta pääkaupunkiseudulla, 50 prosenttia on katto. Jos luototusaste menee 50 prosentin yli niin, kyllä pankit nikottelevat ja alkavat ehdottaa henkilökohtaista lainaa erityisesti pienissä asunto-osakeyhtiöissä, Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna sanoo.
Valitettavasti niin sanotun kevyen pääomavastikkeen lainaratkaisutkaan eivät näissä tapauksissa auta esimerkiksi pienellä eläketulolla elävää leskirouvaa.
– Viime kädessä voi käydä niin, että osakas, joka ei pysty maksamaan remonttia, joutuu myymään. Tämä on ajan ilmiönä uusi ja olisi syytä pohtia, onko vähemmistöosakkaiden suoja riittävä ja mikä on isännöitsijän vastuu "korjauspommin kätilönä", Pauna sanoo.
Lisätyö vai tulolähde?
Isännöitsijän tehtävä on valmistella asioita taloyhtiön hallituksen tahdon mukaisesti ja toimia asiantuntijana. Isännöitsijän tulisi puuttua päätöksentekoon lähinnä silloin, jos yhtiökokous on tekemässä vaikka lainvastaista päätöstä.Kiinteistöliiton apulaispäälakimiehen Kristel Pynnönen korostaa, että isännöitsijällä ei tulisi olla omaa intressiä hankkeessa, ellei satu olemaan itse osakkaana.
Perkkiö kertoo, että remontit lisäävät työtä valtavasti, eikä niihin siksi lähdetä "sormet syyhyten". Ammattilaisina niitä on silti nostettava esille. Perkkiö puhuu myös yleisistä talousvaikutuksista ja myönteisistä puolista alueen lvi-, sähkö- ja muille urakoitsijoille "näinä aikoina". Lähes kaikki urakoitsijat ovat paikallisia.
– Jos meidän toimistomme Rovaniemen-kohteissa olevat remontit toteutuvat, puhumme ainakin 12 miljoonan euron hankkeista. Tällä on myös suuri merkitys, kun ajattelemme talousalueemme työllisyyttä ja rakentamista.
